בישראל, כמעט 28% מהמשפחות גרות בשכירות, כאשר רבות מהן משכירות נכס אחר שבבעלותן.
בעלי דירות-שוכרים אלו עומדים כיום בלב רפורמה מיסויית משמעותית, שאושרה בינואר 2023. מטרת הרפורמה היא לעודד ניידות, להפחית את נטל המס על הדיור וליישם חקיקה התואמת יותר את המציאות בשוק הנדל"ן.
הרפורמה כוללת מספר צעדים מרכזיים, ובראשם האפשרות לקזז את שכר הדירה שמשולם מהשכר שמתקבל.
שכר דירה ומיסים: מה השתנה עבורכם בעקבות החוק החדש לשנת 2023
לפני הרפורמה, מיסוי ההכנסות מהשכרה התבסס על שלושה מסלולים עיקריים:
1. פטור מלא ממס
בעלי דירות שקיבלו הכנסות משכר דירה עד 5,471 ₪ בחודש (נכון לשנת 2025) כהכנסה מהשכרה יכלו ליהנות מפטור מלא ממס, בתנאי שההשכרה נועדה למגורים והשוכר הוא אדם פרטי.
2. מיסוי לפי שיעור המס השולי
במסלול זה, ההכנסה מהשכרה מתווספת להכנסה החייבת הכוללת של הנישום.
יתרון: ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לנכס (תחזוקה, תיקונים, שכר טרחה, ריבית, פחת ועוד).
חיסרון: שיעור המס יכול להגיע עד 50%, בהתאם להכנסות המשפחה.
3. מס קבוע בשיעור של 10%
אפשרות פשוטה ופופולרית: בעלי הדירות יכלו לבחור לשלם מס אחיד של 10% על ההכנסות ברוטו.
עם זאת, לא ניתן היה לנכות הוצאות – עד לרפורמה של שנת 2023.
ניתוח מיסויי: החידוש המרכזי של 2023
החל מ־1 בינואר 2023, בעלי דירה אחת בלבד שמשכירים אותה, תוך כדי שהם שוכרים דירה אחרת, רשאים לקזז את שכר הדירה שהם משלמים מזה שהם מקבלים.
בפועל:
- סכום הקיזוז המרבי עומד על 90,000 ₪ בשנה (או 7,500 ₪ לחודש);
- ההקלה חלה רק על מי שבחרו במסלול המס של 10%;
- המס של 10% יחושב רק על ההפרש בין שכר הדירה שמתקבל לזה שמשולם.
דוגמה: אם אתם מקבלים 8,000 ₪ מהשכרה ומשלמים 7,000 ₪ על דירתכם, תחויבו במס של 10% רק על 1,000 ₪ – כלומר 100 ₪ לחודש.
מטרת הצעד היא לסייע למשפחות שנאלצות, מסיבות מקצועיות או אישיות, לעזוב זמנית את דירתן מבלי למכור את הנכס.
מי זכאי ליהנות מההטבה?
מי זכאי ליהנות מההטבה?
- להיות בעל נכס יחיד בישראל;
- שהנכס מושכר למטרת מגורים בלבד;
- לשכור בעצמכם דירה אחרת (כולל בית אבות או מוסד סיעודי);
- לבחור במסלול המיסוי של 10%;
- שמשק הבית יהיה מאוחד מבחינה מיסויית (הכנסות ושכר דירה של בני הזוג נבחנים יחד).
תשלומי שכירות לקרובי משפחה (כגון הורים או ילדים) לא ניתנים לניכוי.
איך מיישמים את ההטבה החדשה?
מסלול המס של 10% אינו דורש דיווח שנתי, אך כדי ליהנות מהקיזוז, יש לבצע את הצעדים הבאים:
- לפתוח תיק “שוכר-משלם” ברשות המסים (טופס 3302);
- לשלם את המס פעם בשנה, עד 30 בינואר של השנה העוקבת;
- לדווח באופן מקוון באתר הרשמי של רשות המסים.
אם ההכנסה מהשכרה עולה על 363,000 ₪ לשנה, חובה להגיש דו"ח שנתי מלא, גם במסגרת המסלול הפשוט.
הזדמנויות חדשות – אך יש לנקוט זהירות
למרות שהרפורמה מפשטת את נושא המיסוי עבור משקי בית רבים, היא אינה תמיד המסלול המשתלם ביותר.
- לא ניתן ליצור הפסד מיסויי – שכר הדירה המשולם לא יכול להיות גבוה מהשכר שמתקבל;
- תקרת הקיזוז של 90,000 ₪ קבועה, גם אם שכר הדירה גבוה יותר;
- שימוש חלקי בדירה למטרות עסקיות או משרדיות עלול לבטל חלק מהניכויים.
עם זאת, עבור בעלי נכסים יקרים יותר, המסלול הרגיל עשוי להיות משתלם יותר – במיוחד לאחר גיל 60, כשהמדרגות מתחילות בשיעור של 10%.
אופטימיזציה פיננסית: בחירת המסלול המיסויי הנכון
לאור ריבוי האפשרויות – פטור מלא, מס קבוע או מיסוי רגיל – חשוב לבצע השוואה וסימולציה של מספר תרחישים לפני קבלת החלטה.
יש לקחת בחשבון את:
- סכומי שכר הדירה שמתקבלים ומשולמים;
- ההוצאות והתחזוקה השוטפת;
- גיל הנישום;
- והמצב המשפחתי או המקצועי (למשל, מעבר דירה עקב שינוי מקום עבודה).
ניתוח אישי ומדויק יסייע להימנע מטעויות ולמקסם את החיסכון במס.
סיכום: ליווי מקצועי לביטחון בהחלטות המיסויות שלכם
הכללים המיסויים החדשים בישראל פותחים הזדמנויות חדשות לבעלי דירות שהם גם שוכרים. עם זאת, מאחורי הפשטות לכאורה מסתתרים חישובים מדויקים ותנאים נוקשים.
במשרד אסולין ושות', משרד רואי חשבון צרפתי-ישראלי, אנו מלווים יחידים ומשקיעים בכל שלב:
- ניתוח והשוואת מסלולי מיסוי;
- אופטימיזציה של הדוחות השנתיים;
- התאמה לחקיקה הישראלית;
- ותכנון אסטרטגי של הכנסות מהשכרה.
קבעו פגישה כבר היום עם המומחים שלנו כדי לבחון את מצבכם ולבנות אסטרטגיה מיסויית מותאמת אישית.