En Israël, près de 28 % des ménages vivent en location, dont un grand nombre sont à la fois propriétaires d’un bien loué et locataires d’un autre logement.
Ces propriétaires-locataires se trouvent désormais au cœur d’une réforme fiscale majeure adoptée en janvier 2023. L’objectif étant d’encourager la mobilité, alléger la fiscalité sur le logement et mieux adapter la loi à la réalité du marché immobilier.
La réforme s’accompagne de plusieurs mesures phares dont essentiellement la possibilité de déduire le loyer que l’on paie de celui que l’on perçoit.
LOYERS ET IMPÔTS : CE QUE LA NOUVELLE LOI DE 2023 CHANGE POUR VOUS
Avant cette réforme, la fiscalité des revenus locatifs reposait sur trois régimes distincts :
1. L’exonération totale
Les propriétaires percevant jusqu’à 5 471 NIS (montant en vigueur pour 2025) de revenus locatifs mensuels pouvaient bénéficier d’une exonération complète d’impôt, à condition que la location soit à usage d’habitation et que le locataire soit un particulier.
2. L’imposition au taux marginal
Ce régime consistait à intégrer les revenus locatifs au revenu total imposable du contribuable.
Avantage : possibilité de déduire toutes les dépenses liées au bien (entretien, réparations, honoraires, intérêts, amortissements…).
Inconvénient : un taux d’imposition pouvant atteindre 50 % selon les revenus du foyer.
3. Le taux forfaitaire de 10 %
Option simple et populaire : les propriétaires pouvaient opter pour un impôt unique de 10 % sur leurs revenus bruts.
Cependant, aucune dépense ne pouvait être déduite jusqu’à la réforme de 2023.
DÉCRYPTAGE FISCAL : LA GRANDE NOUVEAUTÉ DE 2023
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires d’un unique logement qui le louent tout en étant eux-mêmes locataires ailleurs peuvent déduire le loyer qu’ils paient de celui qu’ils perçoivent.
En pratique :
- la déduction maximale est fixée à 90 000 NIS par an (soit 7 500 NIS par mois) ;
- l’allègement ne s’applique qu’à ceux ayant choisi le régime d’imposition à 10 % ;
- l’impôt de 10 % ne sera calculé que sur la différence entre le loyer perçu et le loyer payé.
Exemple : Si vous percevez 8 000 NIS de revenus locatifs et payez 7 000 NIS pour votre propre logement, vous ne serez imposé qu’à 10 % sur 1 000 NIS, soit 100 NIS d’impôt par mois.
Cette mesure vise à soutenir les familles qui, pour des raisons professionnelles ou personnelles, quittent temporairement leur logement sans vendre leur bien.
QUI PEUT BÉNÉFICIER DE CETTE EXONÉRATION ?
Les conditions d’éligibilité sont strictes :
- être propriétaire d’un seul bien immobilier en Israël ;
- louer ce bien à usage d’habitation ;
- louer soi-même un autre logement (y compris maison de retraite ou hôpital gériatrique) ;
- choisir le régime d’imposition à 10% ;
- le foyer fiscal doit être commun (revenus et loyers du couple pris en compte ensemble).
Les paiements de loyer à des proches (parents, enfants, etc.) ne sont pas déductibles.
COMMENT APPLIQUER CETTE NOUVELLE DÉDUCTION ?
Le régime à 10 % n’impose pas de déclaration annuelle, mais pour profiter de la déduction, il faut :
- Ouvrir un “dossier de locataire-payeur” auprès de l’Autorité fiscale (formulaire 3302) ;
- Payer l’impôt une fois par an, avant le 30 janvier de l’année suivante ;
- Déclarer en ligne sur le site officiel des impôts israéliens.
Si vos revenus locatifs dépassent 363 000 NIS par an, une déclaration complète reste obligatoire, même sous le régime simplifié.
NOUVELLES OPPORTUNITÉS, MAIS PRUDENCE REQUISE
Bien que la réforme simplifie la fiscalité pour beaucoup de foyers, elle n’est pas toujours la plus avantageuse.
- Vous ne pouvez pas créer de déficit fiscal : les loyers payés ne peuvent excéder ceux perçus ;
- Le plafond de 90 000 NIS reste fixe, même si vos loyers sont supérieurs ;
- Si vous utilisez une partie du logement comme bureau professionnel, vous pourriez perdre certaines déductions d’activité.
En revanche, pour les propriétaires de biens plus coûteux, le régime global classique peut rester plus intéressant, notamment après 60 ans, quand les taux d’imposition commencent à 10. %
OPTIMISEZ VOS FINANCES : LE CHOIX DU BON RÉGIME FISCAL
Face à la diversité des options – exonération, taux fixe ou imposition complète -, il est indispensable de simuler plusieurs scénarios avant de choisir.
Les critères à prendre en compte :
- le montant des loyers perçus et payés ;
- les charges et frais d’entretien ;
- l’âge du contribuable ;
- la situation familiale ou professionnelle (par exemple, location liée à un transfert de poste).
Une analyse personnalisée permet d’éviter les erreurs et de maximiser les économies d’impôt.
CONCLUSION : FAITES-VOUS ACCOMPAGNER POUR SÉCURISER VOS CHOIX FISCAUX
Les nouvelles règles fiscales israéliennes ouvrent des opportunités inédites pour les propriétaires-locataires. Mais derrière ces simplifications apparentes se cachent des calculs précis et des conditions rigoureuses.
Chez Assuline & Co, cabinet d’expertise comptable franco-israélien, nous accompagnons particuliers et investisseurs à chaque étape :
- analyse comparative des régimes fiscaux ;
- optimisation des déclarations ;
- mise en conformité avec la législation israélienne ;
- planification stratégique de vos revenus locatifs.
Prenez rendez-vous dès aujourd’hui avec nos experts pour faire le point sur votre situation et bénéficier d’une approche sur mesure.