Beaucoup d’investisseurs francophones s’interrogent sur l’équivalent israélien de la SCI (Société Civile Immobilière). En Israël, la structure la plus proche est la société à prépondérance immobilière, appelée en hébreu hevrat bayit (חברת בית).
Ce statut fiscal particulier peut, dans certaines situations, permettre une optimisation de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières. Mais depuis la réforme de 2018, la loi a resserré les conditions d’accès et limité la flexibilité fiscale dont bénéficiaient auparavant les sociétés.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir avant d’opter pour ce statut.
QU’EST-CE QU’UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE EN ISRAËL ?
La hevrat bayit est une société dont l’activité principale consiste à détenir, gérer ou louer des immeubles ou terrains. Contrairement à une société classique, elle est considérée comme une entité fiscalement transparente : ses bénéfices et pertes ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement chez les actionnaires, en fonction de leur part dans le capital.
Ainsi, les revenus et les plus-values seront généralement imposés à un taux allant de 25 % à 30 % et non au taux fixe de 23 % appliqué aux sociétés ordinaires.
Cela rapproche la hevrat bayit de la logique d’une SCI française, tout en conservant la forme juridique d’une société à responsabilité limitée.
LES CRITÈRES POUR OBTENIR CE STATUT
Selon l’article 64 de l’Ordonnance israélienne sur l’impôt sur le revenu, cinq conditions cumulatives doivent être remplies pour qu’une société soit reconnue comme hevrat bayit :
- Un nombre limité d’actionnaires : maximum 5 propriétaires directs et 20 actionnaires au total ;
- Aucun actionnaire ne peut être une société transparente, afin d’éviter les montages fiscaux ;
- Siège et transparence fiscale : une société étrangère ne peut bénéficier du statut que si elle est également transparente dans son pays d’origine ;
- Demande formelle : tous les actionnaires doivent signer une notification à l’administration fiscale dans les trois mois suivant la création de la société ;
- Activité principale : la société doit exercer essentiellement une activité immobilière (détention ou gestion de biens).
Ces conditions sont strictes, et il est donc essentiel de consulter un expert avant toute démarche pour vérifier votre éligibilité.
LES AVANTAGES FISCAUX DE LA HEVRAT BAYIT
Le statut de société immobilière en Israël offre plusieurs bénéfices fiscaux notables :
- Transparence fiscale : les revenus et les pertes sont directement attribués aux associés, ce qui permet d’imputer les pertes sur leur revenu personnel ;
- Optimisation en cas de pertes : durant les premières années d’un projet immobilier (construction, aménagement, travaux), lorsque les dépenses sont supérieures aux recettes, les pertes peuvent réduire la base imposable des actionnaires ;
- Avantage lors de la vente : en cas de cession du bien, la plus-value est soumise à un impôt de 25 % (plus éventuellement la surtaxe de hauts revenus), sans double imposition (société + dividendes) comme dans une société classique ;
- Structure à responsabilité limitée : juridiquement, la hevrat bayit reste une société à responsabilité limitée, protégeant les actionnaires sur le plan civil.
LES LIMITES ET PRÉCAUTIONS À CONNAÎTRE DE LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE EN ISRAËL
Depuis 2018, la loi a mis fin à la possibilité de changer fréquemment de statut fiscal pour profiter des périodes de pertes ou de gains. Une société qui abandonne le statut de société à prépondérance immobilière ne peut plus y revenir.
Ainsi, ce régime nécessite une planification fiscale à long terme :
- Anticiper les années de pertes et de bénéfices ;
- Évaluer la rentabilité locative ou la date prévisible de revente ;
- Éviter les décisions hâtives motivées uniquement par un avantage fiscal temporaire.
En période de pertes, le statut peut être avantageux ; en période de profits élevés, il peut au contraire alourdir la fiscalité des actionnaires.
Une analyse personnalisée est donc indispensable avant toute décision.
EN CONCLUSION
La société à prépondérance immobilière (hevrat bayit) est le pendant israélien de la SCI, mais avec des règles fiscales spécifiques et une portée juridique plus limitée.
Elle peut offrir des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs immobiliers, à condition de respecter les critères légaux et de bien anticiper les implications à long terme.
Chez Assuline & Co, nous accompagnons les investisseurs, les familles et les entrepreneurs francophones en Israël dans la structuration optimale de leurs projets immobiliers : choix du statut, fiscalité des revenus, planification patrimoniale et conformité légale.
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