La fiscalité appliquée aux revenus locatifs en Israël offre plusieurs possibilités aux propriétaires. Contrairement à d’autres sources de revenus – comme les salaires ou les gains financiers – la taxe sur les loyers reste relativement faible lorsque l’activité ne constitue pas un véritable business. Cela explique en partie l’intérêt persistant des investisseurs pour l’immobilier résidentiel.
ASSULINE & CO vous propose ici une synthèse claire des différents régimes existants et des situations dans lesquelles chacun peut devenir pertinent.
LE RÉGIME DE L’EXONÉRATION : DANS QUELS CAS EST-IL INTERÉSSANT ?
Le régime d’exonération constitue l’option la plus simple pour les propriétaires particuliers, à condition que le total des loyers perçus ne dépasse pas 5 654 ILS par mois en 2026.
En dessous de ce seuil, aucune déclaration fiscale n’est requise, ce qui en fait une solution très appréciée.
Entre 5 654 ILS et 11 308 ILS, une exonération partielle peut s’appliquer, mais celle-ci diminue proportionnellement à mesure que les loyers approchent le plafond supérieur. La partie non exonérée est alors imposée au taux marginal du contribuable.
Au-delà de 11 308 ILS mensuels, aucun avantage d’exonération n’est disponible : il devient nécessaire d’examiner les autres régimes fiscaux.
LE RÉGIME DES 10 % : SIMPLICITÉ ADMINISTRATIVE, MAIS PAS TOUJOURS AVANTAGEUX
Ce régime consiste à payer 10 % du montant brut des loyers, sans possibilité de déduire les dépenses liées au bien (intérêts d’emprunt, amortissements, frais divers).
L’impôt est réglé une fois par an, avant la fin janvier de l’année suivante.
Bien qu’il soit simple, ce régime devient moins intéressant en période de taux d’intérêt élevés. Lorsque les charges (amortissement, intérêts de prêt…) absorbent une grande partie des loyers perçus, le paiement d’un impôt basé sur le loyer brut peut s’avérer pénalisant.
LE RÉGIME RÉEL : SOUVENT LE PLUS ATTRACTIF EN PRATIQUE
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des dépenses liées à la location : intérêts d’emprunt, amortissements, frais d’entretien, honoraires, etc.
L’impôt est alors calculé sur le bénéfice net, selon le taux marginal du propriétaire.
Exemple :
Pour un loyer de 9 000 ILS par mois, si les charges atteignent 5 000 ILS, seuls 4 000 ILS sont imposables. Selon le taux marginal, l’impôt peut être substantiellement inférieur à celui du régime des 10 %.
Ce régime est particulièrement pertinent pour les investisseurs ayant un financement bancaire important ou un amortissement élevé, ce qui est le cas de nombreux acquéreurs.
De plus, il est possible d’alterner entre les régimes d’une année sur l’autre, permettant une optimisation flexible selon l’évolution des revenus et des charges.
NOUVEAUTÉ 2023 : DÉDUCTION DES LOYERS PAYÉS PAR LES PROPRIÉTAIRES-LOCATAIRES
Depuis 2023, un amendement fiscal permet à un propriétaire qui loue son logement à autrui tout en louant lui-même un appartement pour son propre usage de déduire jusqu’à 7 500 ILS par mois du loyer qu’il verse.
Seule la différence au-dessus de ce montant est imposée à 10%.
Exemple :
- Loyer perçu : 9 000 ILS
- Loyer payé : 12 000 ILS
- Déduction autorisée : 7 500 ILS
→ Imposition de 10 % sur les 1 500 ILS restant, soit seulement 150 ILS par mois.
Un mécanisme particulièrement bénéfique pour les ménages vivant dans des zones coûteuses.
QUEL RÉGIME CHOISIR ? LES RECOMMANDATIONS GÉNÉRALES
- Jusqu’à 5 654 ILS/mois : le régime d’exonération reste le plus intéressant.
- Entre 5 654 et 11 308 ILS : il faut calculer l’impact de l’exonération partielle et du régime réel.
- Avec un emprunt important : le régime réel est souvent le plus avantageux, car le bénéfice taxable est faible, voire nul.
- Régime des 10 % : à privilégier pour les biens entièrement amortis et sans charges lourdes.
Dans tous les cas, il n’y a pas de cotisations à l’assurance nationale sur les revenus locatifs non professionnels.
ACHETER VIA UNE SOCIÉTÉ OU EN NOM PROPRE ?
La question revient souvent. L’achat d’un bien via une société peut présenter des avantages en matière d’organisation financière ou de planification successorale. Toutefois, la fiscalité au niveau de la société et lors de la distribution des dividendes doit être évaluée avec soin.
Pour la majorité des investisseurs particuliers, l’achat en nom propre reste généralement plus rentable, mais une analyse personnalisée est indispensable.
Il est également possible d’opter pour le statut de hevrat bayit, qui confère à la société une transparence fiscale tout en permettant de bénéficier des avantages d’une structure juridique adaptée et d’une imposition au niveau personnel.
CONCLUSION
La fiscalité des revenus locatifs en Israël offre une grande flexibilité, mais nécessite une analyse précise de chaque situation : niveau de loyers, charges, financement, statut personnel…
Pour une étude personnalisée ou une simulation fiscale, notre équipe se tient à votre disposition.