Les revenus locatifs en Israël font désormais l’objet de contrôles fiscaux renforcés. Ces derniers mois, le ministère des Finances et l’Autorité fiscale israélienne ont intensifié leurs efforts pour identifier les revenus locatifs non déclarés. Ce changement de stratégie marque un passage d’un système essentiellement passif à un modèle proactif, fondé sur l’exploitation avancée des données, des technologies et de l’intelligence artificielle.
Le cabinet ASSULINE & CO, spécialisé en fiscalité immobilière, vous explique les implications de ces nouvelles mesures et la manière de vous y préparer.
QUI EST CONCERNÉ PAR LES NOUVEAUX CONTRÔLES ?
Selon les estimations, environ 380 000 Israéliens possèdent plus d’un logement, mais seuls certains les destinent effectivement à la location. À cela s’ajoutent les propriétaires d’une seule habitation qui en louent une autre tout en étant eux-mêmes locataires.
Même si de nombreux bailleurs restent en dessous du plafond d’exonération de 5 652 ₪ par mois (ou 7 500 ₪ dans le cas d’un propriétaire également locataire), l’Autorité fiscale entend désormais croiser un volume important de données pour repérer les propriétaires potentiellement imposables.
Grâce à l’évolution numérique, les flux financiers liés aux revenus locatifs en Israël, notamment les virements réguliers de loyers, deviennent beaucoup plus faciles à retracer. Les experts s’accordent à dire que la dissimulation de revenus est devenue risquée et de plus en plus difficile, d’autant que les régimes fiscaux actuels restent relativement avantageux (notamment l’imposition à 10 % dans le cadre du régime réduit).
CONTRATS DE LOCATION : UNE OBLIGATION DÉCLARATIVE RENFORCÉE
Transmission obligatoire du contrat
Depuis le début de l’année 2025, tout contribuable déclarant un revenu locatif imposable doit joindre le contrat de bail à sa déclaration.
Cette nouvelle procédure permet aux autorités de connaître :
- le type de bien loué ;
- la nature de la location (résidentielle ou non) ;
- le profil du bailleur (particulier ou société).
Exactitude des informations : attention aux faux contrats
Certains bailleurs tentaient par le passé d’utiliser des contrats fictifs ou sous-évalués. Désormais, avec les croisements de données bancaires et administratives, ces pratiques sont très faciles à identifier.
Étant donné que la dissimulation est considérée comme une infraction pénale, les risques encourus dépassent largement le “gain” potentiel d’une minoration artificielle du loyer.
HÉRITAGE, REGISTRES PUBLICS ET TRANSPARENCE ACCRUE
L’Autorité fiscale prévoit également d’analyser les informations issues de plusieurs bases de données publiques :
- Registre foncier (« Tabo ») ;
- Registre des successions ;
- Données bancaires et déclaratives.
Cela permettra d’identifier les biens reçus en héritage pour lesquels aucun revenu locatif n’a été déclaré. Un propriétaire ne peut plus compter sur une supposée “opacité” administrative pour éviter l’imposition.
FRACTIONNEMENT DES BAUX : UNE PRATIQUE DÉSORMAIS INTENABLE
Certains bailleurs avaient l’habitude de diviser artificiellement un contrat – par exemple une partie pour le loyer, une autre pour le mobilier ou le stationnement – afin de rester sous le seuil d’exonération.
Dans la grande majorité des cas, cette méthode est considérée comme irrégulière. L’Autorité fiscale a déjà sanctionné plusieurs situations de ce type et continuera de le faire.
QUAND CES MESURES ENTRERONT-ELLES PLEINEMENT EN VIGUEUR ?
L’obligation de joindre le bail est déjà effective.
Les autres volets – principalement numériques – nécessiteront plus de temps, car ils supposent une infrastructure de gestion de données complexe.
Bien que la création d’un “profil économique complet” pour chaque citoyen reste un objectif ambitieux et difficile à appliquer, les premiers pas vers cette direction sont déjà visibles.
PLAFOND D’EXONÉRATION : UNE MISE À JOUR GELÉE JUSQU’EN 2027
Habituellement, le plafond était indexé annuellement sur l’inflation.
Mais en raison du contexte budgétaire, aucune revalorisation n’aura lieu avant 2027.
Ainsi, davantage de bailleurs pourraient prochainement dépasser le seuil et devenir imposables sans l’avoir anticipé.
À noter également : un propriétaire possédant 10 logements ou plus est, selon l’avis des autorités fiscales, considéré comme exerçant une activité professionnelle, et son imposition est alors calculée selon les tranches d’impôt sur le revenu, non plus selon le régime réduit.
PEUT-ON RÉGULARISER DES REVENUS NON DECLARÉS ? OUI.
Il est encore possible de déclarer rétroactivement des revenus locatifs soumis à l’impôt.
Dans la plupart des situations – pour des omissions datant de moins de 10 ans – le contribuable ne se verra pas appliquer d’amende mais devra régler l’impôt dû, l’indexation et les intérêts.
Des pénalités plus lourdes peuvent être imposées en cas de dissimulation flagrante.
CONCLUSION : ANTICIPER POUR MIEUX SÉCURISER SA SITUATION FISCALE
Le renforcement des contrôles sur les revenus locatifs en Israël transforme profondément les obligations fiscales des propriétaires et des investisseurs.
Le cabinet ASSULINE & CO, expert en fiscalité et immobilier, accompagne bailleurs et investisseurs pour :
- vérifier leur conformité ;
- régulariser les situations passées ;
- optimiser les régimes d’imposition applicables ;
- sécuriser leur patrimoine face aux nouvelles mesures.
Mieux vaut anticiper que subir : une gestion fiscale transparente est aujourd’hui la meilleure protection.